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【不動産総合相談所】

1 :案内人:2005/12/17(土) 17:29:30 ID:74nhcHj7
当スレットは、不動産の法律的、商慣習的な事の総合相談室です。
専門的な分野に詳しい方に相談に乗って頂けるかも知れません。
ただし、絶対とは言えませんので、本当にややこしい相談は
司法書士・弁護士に相談することをお勧めします。
日常的な相談↓
http://school5.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1134392827/l50
http://money4.2ch.net/estate/
質問例
■開発予定になり、地上げに悩ませれてるのですが。
■権利証を偽造されて、自己所有の土地が他人名義に…
■不動産売買契約について質問なんですが…

227 :無責任な名無しさん:2006/03/22(水) 20:21:58 ID:HmW7THYQ
>>211
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005455.htm

228 :無責任な名無しさん:2006/03/23(木) 16:50:56 ID:/VWC40Kc
>>226
いまからでも公道との間に扉をつけてしまえば?

229 :無責任な名無しさん:2006/03/23(木) 22:14:12 ID:Acb53IIU
欲しいと思ってる土地の登記簿を見たら
所有権移転仮登記
その下に
所有権移転
と記載されてました
これって買っても大丈夫ですか?

230 :無責任な名無しさん:2006/03/23(木) 23:04:36 ID:/ERt0qZ4
>>229
それだけじゃ答えにくい。もっと正確に書いて下さい。
いずれにしても仮登記を無視して購入するはダメ。

231 :299:2006/03/23(木) 23:54:58 ID:Oy87tAz5
すいません、詳しく書きます。
二つ前の所有者の欄にこういう記載があったんです。

【順位番号】【登記の目的】   【受付年月日】 【権利者その他の事項】
1,     所有権移転仮登記  平成1年    権利者 ●●市●●町
                          株式会社ST
       −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
       所有権移転     平成2年    所有者 ●●市●●町
                          株式会社ST
       (余白)      (余白)
この場合、本登記がすんでるので大丈夫ですかね?
それともヤバいですか、教えてください。

232 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 00:15:54 ID:HIEWlQIZ
>>231
順位1番所有権移転仮登記の本登記が済んでるなら大丈夫です。


233 :299:2006/03/24(金) 07:45:36 ID:z7Rr2H7p
>>232
そうですか  大丈夫ですか
ありがとうございました

234 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 10:02:44 ID:ylclbHna
すみません、不動産がらみの貸付の話です。

金かしました。代物弁済予約契約と不動産仮登記承諾書はとりました。
所有権移転の仮登記は終わりましたが、そのあと地主(借り主)が別の
人に売却した 場合、この仮登記は無効になるのでしょうか。

その場合、対抗手段はあるのでしょうか。

ちょっと気になるので教えてくださませ。


235 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 11:37:57 ID:cN+CC8U4
>>234
売却されても登記があれば仮登記は無効にはなりません。
仮登記を本登記することによって対抗できます。
但し本登記する際に精算金の支払いが必要になる場合があります。
心配なら登記を依頼した司法書士に聞いて下さい。

236 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 12:29:56 ID:ylclbHna
>235
ありがとうございます。
まずは保全できていれば安心です。くわしい手続きは、司法書士
事務所で聞いてみます。安心しました。

237 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 13:22:05 ID:tt9WS/yv
教えてください。
固定資産税って、何でとるの?
土地も家屋も売らなきゃ、収入にならないのに。
持ってるだけで税金とられるのは納得できない。

所得税も消費税も良く分かるよ。
でも、固定資産税って、どうしても理解できない。
誰か、教えてください

238 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 13:46:57 ID:oYHoEtJM
>>237
自動車重量税はどう?

239 :無責任な名無しさん:2006/03/24(金) 14:10:17 ID:tt9WS/yv
>>238
自動車重量税は、目的税だから分かるよ。
車を持ってる人たちが、日本の道路整備の費用を分担しよう、
って目的なんだから。

でも、固定資産税は目的税じゃない。一般財源だよ。
家屋の維持、メンテナンスに費用かかるし、公的援助があるワケじゃない。
売却しない限り、全く収入にならないのに税金がかかる理由がわからない。

それに、固定資産の評価の基準もない。いくらでも恣意的に決められる。
毎年評価額が変わるけど、「その根拠は?」と役所に訊いても明確な答え無し。

評価の基準も大いに問題だけど、その前に固定資産税というものの正当性が
どうしても理解できない。

240 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 07:35:42 ID:OGYWyDTz
>>239
税について正当性を評価する事は無意味。
土地は、国家の所有物。固定資産税を支払って国から借りていると理解すべき。固定資産税を支払わなければ、差押、競売になる。
建物は、日本では個別に登記ができるので、その有利性の代償として固定資産税を支払うものと理解すべき。


241 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 09:50:12 ID:7uBagEIm
>>240
有難うございます。
よく、考えてみます。

242 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 10:04:41 ID:HII6GSk0
賃貸住宅に住んでいます。
トレーニング中誤って部屋の壁を凹ませてしまいました・・。
大家さんにはすぐ報告した方が良いでしょうか。
すぐ修理する場合、敷金から引かれるのでしょうか?
敷金は15万円ほど払ってます。
壁は深さ最大1センチ面積は直径30センチくらいです。

243 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 16:06:23 ID:ndgp3ThV
>>242
報告しなければなりません。
すぐ修理する場合でも敷金から引かれることはありません。
またそれを賃借人から請求することも出来ません。
にこにこ現金払いです。
報告しなかった場合は、恐らく別途敷金とは別に修理代金を請求されると思います。


244 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 22:06:33 ID:F0M6RSvx
3年前に購入した一戸建て、先週隣の空き地を管理している不動産屋が来て
「境界線違ってるぞ!」ゴルァされますた。
購入先の不動産屋も来ましたが
「ウチは地主立会いで確認している」と言ってます。
が、再度公図を確認してみるとウチの境界線オーバーは明白ですた。
これから先、どうなるのでしょうか・・・・?

245 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 22:38:18 ID:7PRR1V2D
まずは境界を争うか認めるかどっちかですね
相手の主張を認めるのなら
あとは相手次第です
建物収去を求められるか
オーバーした土地の賃貸借をしてもらうか(こちらのほうが現実的でしょう)
ということになるでしょう

246 :無責任な名無しさん:2006/03/25(土) 22:47:10 ID:oNxWPJON
公図ってあまり当てにならないと思う…
地積測量図がお互い(隣地)残っていたら、それは参考になると思うけど。
購入したとき、実測したのですか?隣地の人と境界立会しました?

247 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 02:18:23 ID:doxoROrn
>>242
退居するときに払えばよし。
それまでに国土交通省のガイドラインをしっかり読んでおくこと。

248 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 04:56:21 ID:zlQOjAim
>>244
公図と現況が異なるのは割とよくある。
(縄伸び、縄縮み)

そういう時は「現況優先」をベースに話を進める場合が多いのたが
問題はその「現況」をどう決めるか

売り主の不動産屋が言う通り「地主立ち会いで境界確認している」か
>>246 氏の通り地積測量してるのなら、どっかに杭が残ってる筈で
それが「現況」のベースになる。

杭が見つけられないなら、3年前の分譲以前の土地利用形状とかから
境界を確定するところから始めなきゃいけないから、けっこうめんどくさい

とりあえずは、売り主の不動産屋から、境界確認時に作った文章なり図面なりのコピーをもらう所からだね。

249 :244:2006/03/26(日) 15:39:58 ID:qpxdVNFg
>>245>>246>>248
レスありがとうございます。不動産屋と共に、残っている杭を元に測ってみたところ、
途中の杭(本来の境界の杭)が1本ありませんでした。
うちの敷地も隣の敷地も少しいびつになっている地形でして、そのなくなった杭の隣の杭を境界と
勘違いしていたようです。(幸い建物にはかかっていませんでした。)

で、売主の不動産屋が言うには、
「元の地主もアボーンしているので、裁判とかしても泥沼になるだけです。」
「現状復帰は全てウチが負担します。慰謝料(売買手数料相当分)もお支払いします。」
「慰謝料の金額は、過去の判例に基づいてます。」とのこと。

ちなみに、地積測量図とかの類はなーんもないそうです。
登記簿だけで売買してたらしい・・・・・。

人生最大の買い物で、人生最大の失敗をしたようです・・・・。


250 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 16:25:38 ID:kPZTiDf/
>>249
一山は越えたみたいですね。
但し建物にかかっていなくても、敷地いっぱいに建物は建てれません。
ですから今後売る時のためにも現状の建物を再建築できるか聞いておく必要があります。
同じ建物が建てれない場合には、売る時に評価がかなり下がる場合がありますので。


251 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 17:39:49 ID:4vDfHLqi
ヤミ金と手を組んだ司法書士の自己破産ビジネス
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw04042501.htm

ずさんな破産申立をしている司法書士に注意
http://www.bengoshisoudan.com/column/column041104.html

252 :242:2006/03/26(日) 20:05:58 ID:MrluNXD4
皆さんありがとうございました^^

253 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 23:17:20 ID:i/ex8eBk
すみません教えて下さい。
先日某建築会社から電話があり、うちで所有している土地にはみ出して建造物を作ってしまったという内容です。
その建物にはすでに人が住んでいるようなんですが、どうしたらいいんでしょうか。

254 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 23:20:51 ID:sgvNFbFH
>>253
まずは現況を見て来い。
そしてそれを写真に撮って、住民または建築会社と話し合い。

255 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 23:21:10 ID:i/ex8eBk
本当にごめんなさい。
答えが欲しいので上げさせて頂きます。

256 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 23:22:06 ID:uF4q5vLm
>>253
最終的には、借地代辺りかな。
それでよければ、相場を調べて請求する。
結局はそこに落ち着くとしても、とにかく怒りをぶつけたいって事なら、弁護士会の法律相談へ
行って相談して、その後弁護士に依頼して、訴訟も辞さずって感じでガンガン交渉してもらう。

257 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 23:22:44 ID:i/ex8eBk
>>254
あーすみません。即答ありがとうございました!
さっそく明朝行ってきます。

258 :無責任な名無しさん:2006/03/26(日) 23:24:47 ID:i/ex8eBk
>>256さんも。
ありがとうごいます。
参考にさせて頂きます。

259 :無責任な名無しさん:2006/03/30(木) 12:41:54 ID:nT1LBi/s
すいません、質問させて下さい。
賃貸マンションで契約直前で敷金・礼金等振り込む前に事情があって
キャンセルしようとしたのですが、仲介業者に渡した仲介手数料家賃
一ヶ月分は返ってくるようなのですが管理会社の方が家賃の半月分
を振り込むように言ってきました。
契約前なので違約金ということもないと思うのですが、迷惑料と言うこ
とでやはり支払わなければならないんでしょうか?

260 :無責任な名無しさん:2006/03/30(木) 15:48:59 ID:nqgXYa+X
法的な義務はないが君が支払うというなら止めはしない。

261 :無責任な名無しさん:2006/03/30(木) 16:18:15 ID:nT1LBi/s
>>260
法的な義務はないんですか。
では断る方針でいきます。
ありがとうございました。

262 :無責任な名無しさん:2006/04/02(日) 15:01:58 ID:UlbTjOST
漠然とした相談ですが、よろしくお願いします。

夫の父が、親戚の連帯債務で自己破産することになりました。
自宅(夫の実家)を知人に任意売却して
夫がローンを組めるようになったら、夫がローンを組んで買戻し、
ローンの返済は義父がするつもりのようです。
土地500万円、建物0円だと不動産屋からは言われています。

夫の両親を助けてあげたい気持ちはあります。
しかし、夫には奨学金の返済があり
ローンの肩代わりなどは考えられません。
また、これから子どもにお金がかかるようになるので
後々トラブルを抱えるのだけは、回避したいと思います。

上記の状況で、トラブルになったり問題はないのでしょうか。

263 :無責任な名無しさん:2006/04/02(日) 15:14:21 ID:6tdoyK5Q
>>262
夫の父は働いているの?
働けなくなったらローンが返せないだろうから、
あなたの夫が払う必要は出てくる。
ただ、それよりも任意売却&自己破産でうまく
免責を受けられるかどうかが問題。
自己破産は弁護士に頼むの?

264 :無責任な名無しさん:2006/04/02(日) 15:44:11 ID:UlbTjOST
>>263
早速のレス、ありがとうございます。
夫の父は契約社員として働いていますが
今の会社であと5年いられればいい方です。
肉体労働で腰を故障しているので、いつ働けなくなってもおかしくないと思います。

今弁護士に入ってもらって、自己破産の準備を進めているところで
弁護士からの指示で、任意売却、あるいはそれに近い形で
夫の両親が住み続けられるようにするようです。

問題は、夫の両親がそれでよくても
後々夫が問題が問題を抱えることにならないかと心配なのです。
(税金や名義のことなど)

265 :262:2006/04/02(日) 15:45:17 ID:UlbTjOST
>>264=>>262です。

266 :無責任な名無しさん:2006/04/03(月) 10:00:57 ID:17+fSQH2
>>264
夫の父が働けなくなったら、夫がローンや税金を払う必要があるというだけ。

267 :無責任な名無しさん:2006/04/03(月) 11:24:56 ID:+Hrm4wiu
大規模団地内の土地を 以前購入しましたが… 最近 値下げして販売しているようです… 売り主の不動産業者に 金銭の返還を求めることは可能ですか?

268 :無責任な名無しさん:2006/04/03(月) 11:46:10 ID:PFcMuHDo
>>267
求めるのは可能。実際返還したケースもあるしね。
でも、相手に拒否されたら法律的には困難。

269 :無責任な名無しさん:2006/04/03(月) 12:31:36 ID:+Hrm4wiu
そうですか… 法律てきに 困難ですか… ありがとうございました

270 :262:2006/04/03(月) 17:26:52 ID:5RBODcRf
>>266
レスありがとうございました。

もし夫の父が払えなくなったら、売ってもいいと言われています。
しかし、ローンの途中で売ることになったら
後で自分たちのためにローンを組むときに
ローンを組めなくなるんじゃないかと考えたりするのですが、
そんなに簡単に売れるものなのでしょうか。

271 :無責任な名無しさん:2006/04/04(火) 20:22:59 ID:oP5Zo0Us
>>270
夫の実家というのは、将来に渡って売れそうな土地?
心配なのは、万が一売却しないといけなくなった時、

ローンの残高 > 土地建物の実勢価格

だったら、手出しになるよ。手出ししないと銀行は担保抜かないし…
でも500万ぐらいだったらそんな心配は無用かな?

中古マンションの売却の時、よく上記のような不等号があって、
売るに売れなくて困ってます…
ローン残高よりも安い価格の新築マンションが、最近多すぎて…orz

272 :無責任な名無しさん:2006/04/04(火) 21:01:22 ID:C+9IyR6e
どなたか教えて頂けますでしょうか。
>>214さんの図をお借りします。
自宅はAの部分にあたりますが、最近空家になっていたCの部分を購入したい
という方が出てきたようです。その際、測量に立ち会って欲しいと言われました
が立ち会う義務があるのでしょうか?全く、関係ないような気がしますが。

宜しくお願いします。

273 :無責任な名無しさん:2006/04/04(火) 21:17:10 ID:oP5Zo0Us
>>272
進入道路はどういう状態になっているの?私道で共有持分?
それとも数筆に分かれているとか?

あとは道路の幅員の査定かな…

274 :272:2006/04/05(水) 10:09:09 ID:xGQ9GyF/
>>273
進入道路は公道です共有しております。
道路の幅員の査定については、20年前に測量士に依頼して結果の図面通りに
塀を建てております。相手方が立会いを求めるのは、幅員の査定が目的なの
だろうとは思いますが、測量士によって変わった結果がでるのでしょうか。
また、塀を壊すように要求された場合は、どうなりますか。
20年前の測量士事務所に再度、依頼するしかないのでしょうか。
度々済みませんが、よろしくお願いします。

275 :無責任な名無しさん:2006/04/05(水) 12:39:21 ID:kGSlVDBV
公道で共有?
公道だったら持ち主は行政でしょう。
その場合、道路と敷地の境界点(線)の立会いは行政とだけ。

道路中心線の確定の場合はお向かいに立会いを求める場合があるのかな。
ない場合もあるのは知っているけれど。

276 :無責任な名無しさん:2006/04/05(水) 13:45:04 ID:A0MA1rzB
>>275 こんにちは。有難うございます。
ええ、私も役所と購入希望者との立会いで済むと思ったんですが。
昨晩測量士が立ち会って欲しいと言って来まして・・。しかも我が家の
測量をした事務所の名前まで言っているのですよね。
個人情報を勝手に調査された様な気がするのですが如何、思われますか。


277 :無責任な名無しさん:2006/04/05(水) 18:50:24 ID:RzBNIjFH
>>276
あなたの土地を測量したとき、法務局に申請した地積測量図に
土地家屋調査士の住所氏名が記載されているから、そこから
辿っていったんじゃないのかな?

278 :無責任な名無しさん:2006/04/05(水) 19:26:03 ID:zhEeXinY
大分不動産ドットコム

h ttp://www.ooitafudousan.com/sutaffu.htm

大分県の最悪な不動産屋です。
契約すんだらあとは知らん顔。
壊れたシャワーのまま入居させ、
お詫びもなく、修理をせかすと、 逆ギレされます。
なんとテレビアンテナがない貸家の仲介をしておいて
何日も待たせておいてお詫びもなく、
やっと設置したと思ったら
くどくどと恩着せがましく自腹でやってやったんだから
礼を言えと言ってくるようなあつかましいおっさんです。
電話も怒ってガチャンと切るような客商売をなめてる人です。

279 :無責任な名無しさん:2006/04/05(水) 21:37:17 ID:x6iiN+wh
>276へ
それは多分、その通路の公道は2項じゃやないの?
セットバックが終わっていなければ確定するために立会いが必要かもよ

280 :無責任な名無しさん:2006/04/06(木) 12:26:32 ID:0COnHg9e
誰か阪神大震災の災害復興住宅再建融資の事しりませんか?


281 :無責任な名無しさん:2006/04/06(木) 23:31:51 ID:1rGj2EjY
>277 >279
毎度お世話になります。
4/10に立会いがあるそうですので、また報告させて頂きます。
よろしくお願いします。

282 :無責任な名無しさん:2006/04/07(金) 01:45:25 ID:7pF3BA22
教えてください
父親が所有している土地を貸し店舗として
企業に貸し、賃料を毎月もらっていたのですが
下記のシステムがわかりません。

・土地は父所有
・建物は店子所有(固定資産税上所有者となっている)
・賃料は毎月数十万
・父は契約の際、保証金として賃料の3ヶ月分を店子の企業に支払っている

なぜ保証金を父がはらっているのでしょうか?

少ない情報で申し訳ないです。
契約書を見られればいいのですがみせてもらえません。
上記でどのような契約内容なのか推測できますでしょうか?



283 :無責任な名無しさん:2006/04/07(金) 04:26:43 ID:oRTt+K8N
>>282
宜保愛子、細木数子、織田無道あたりに聞いてくれ。

284 :無責任な名無しさん:2006/04/09(日) 17:33:15 ID:0gUMSPh/
名義貸しをした宅地建物取引主任者Xの個人責任はどのように処理されますか?
アパート借りようと尋ねた不動産屋で、まあ重説受けることに。
そしたら茶髪青年が「アレ」を提示しないわけですよ。
そのまま当然のように棒読み。
茶髪「ここに署名を頂けますか?」
面白そうだったんで私「名刺頂けますか?」
私「…へ〜、名字と下の名前を同時に変更するなんて珍しいですね」
茶髪「は?」
私「こっちの紙に書かれた名前と名刺、違いますよね?」
私「ところでアレはどうしたんですか?」
茶髪「アレと申されましても…」
私「こういう紙なんですけど」(自分のアレを示す)
以下略

285 :無責任な名無しさん:2006/04/09(日) 18:36:44 ID:BY++OBK7
アレとは主任者証の事かな?
見た事無いのかな紙とはいわないけど・・

286 :284:2006/04/09(日) 18:47:53 ID:0gUMSPh/
>>285
ラミネートで包まれた紙ですね。


287 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 01:51:33 ID:sKFoi+EW
すみません、他板でも聞いているのですが、法律上の解釈等についてどなたかご教示いただければと
思います。

1.建築条件付土地(広告では「分譲地」)となっている物件について、土地代金を明示した書面にて、買
付予約申し込みをしました。(予約金を5万円入れてます)

2.本申し込みには、1ヵ月後に図面を確定して契約する旨が書かれていました。ただし、契約とは、何の
契約を指すのか明示されていません。

3.おかしいと思いメールにて問い合わせたところ、「土地付き建物の売買契約」を結ぶとの返答でした。

なお、当該物件の資料には、土地価格のみ示されており、総額については例も含めて一切の記載がなく、
いわゆる「建築条件付土地」としての扱いがなされるものと解釈できるものでした。ただし、「土地売買契約
から××ヶ月の後に建築請負契約が締結されなければ云々・・・」という停止条件に関しては、書面および
口頭でも一切の説明はありませんでした。

おうかがいしたいことは、

1.本件について、業者は宅建業法36条に違反していることはわかるのですが、表示規約5条や宅建業法33
条に違反していると言えるのかどうか

2.公取委の見解に違反しているかどうか

についてです。また、

3.この申し込み自体はこちらから取り消しする予定ですが、取り消しを行う際に気をつけるべきことがあれば、
ご教示いただければと思います。

できるだけマルチポストにならないように気をつけているのですが、法律相談板の住人の皆様のご見解をお
伺いいたしたく、投稿させていただきました。ご不快であれば罵倒していただいてもかまいません

よろしくお願い申し上げます。

288 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 02:51:44 ID:yW1IW46J
>>287
ざっと読んで思ったことは

・あなたがその申し込みをした相手は仲介業者?それとも土地の売主?代理?
・その申し込みをした場所はどこ?案内所?不動産会社の事務所?
・申し込みとお金を払ったのはいつですか?
・その申し込みをしたときに、重要事項説明は行われました?それにサインしました?
・買い付け予約申込書に、キャンセルの場合は申込金はどうするとか書かれてます?

で、宅建業法36条に違反しているという、その理由は?

289 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 04:15:19 ID:h289E8Cz
おそらくこの方は申し込み(買い付け)が契約と
勘違いされているだけじゃないでしょうか
納得いかないならキャンセルすればいいだけですよ
これだけじゃ状況が判らないので安易には判断しにくいですが

予想
建売の売買の申し込みをした
土地を押さえる為に買い付けを入れている
現状は更地で土地の上には建物は建っていない
図面確定してから建築確認を業者が取得
土地建物で後日契約をする申し込みなだけで請負ではない
だから契約時には土地付き建物での契約と成る

業法違反は無い



290 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 04:44:48 ID:PVLbvYY4
>>287
3の部分でですが
不動産業界一般意見として言わせてもらうと
通常買い付け証明を出したと言うことは
その物件を必ず買いますという確約書みたいなもので
キャンセルの場合ほとんどの業者がぺナルティ料金
を請求します。これは業者間では暗黙の了解で
しきたりみたいな物ですので。
ただ買い付け書の詳細が分からないのでなんともいえませんが
契約等のことが記載されてないのなら問題ないです。


291 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 04:57:22 ID:viHdKQxO
>>287
1・2項
建売を購入する際どの業者もそのようにしますし
何の問題もありません。
あなたが購入しようとした分譲物件は建売物件と思いますが
業者と図面を確認しあい、又 自分の設計意見で納得して
本契約になります。
つまり>>289>>290氏の言うように買い付け証明を出された
と言うことですのでまだ契約にはなってません。
3項は>>290氏の言うとおり。

292 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 07:16:26 ID:00JFj/Bc
今年の1月末に一戸建て住宅を購入しました。
売主は地場の建築会社で、建売分譲のものです。

ところが4月になっても不動産登記が行われておらず
権利書なども郵送されていません。
建築会社の営業に確認すると、登記手続が遅れている
との説明です。
すでに登記に必要な書類は契約時に全て渡しており
住宅ローンなど当方の問題は全て片付いています。
司法書士の名刺も貰っていますが、直接この司法書士
に確認したほうが良いのでしょうか?

それとも2ヶ月以上も手続きに時間がかかるのは珍しい
ことではないのですか?

申し訳ありませんが教えてください。

293 :無責任な名無しさん:2006/04/10(月) 07:25:00 ID:FhPFZuUl
>>292
建売だと同じ分譲地でたくさん販売してる業者は
まとめて出す場合があるので多少遅れることもありますので・・
きちんと契約交わしてるので大丈夫かと思いますが
司法書士に確認してもなんら問題ありませんよ。
でも少しルーズな業者かもですね

294 :無責任名無しさん:2006/04/10(月) 22:50:31 ID:4DCkNnsA
私の家は、昔、中小企業の工場の道路を門口に借りていました。
ところが工場が移転し20年がたちました。その工場の跡地には
大手スーパーが立ち、私と前の家の門口の道路はスーパーとは
関係ない道路になっています。
そこで、不動産屋が私達にだいぶ安値の値段で買わないかと言ってきました。
安いのはいいのですが、疑問があります?
1、市道認定の道路
2、所有権が、その中小企業である事
どういうことですか?




295 :287:2006/04/10(月) 22:59:38 ID:6vL4uge9
>288-291の各氏

どうもご指摘とご意見ありがとうございました。なお、私の状況説明が足りなかった
点についてはお詫び申し上げます。すみませんでした。

結論から言えば、このケースは、「物件が建売住宅であれば」、「契約が建築確認後で
あれば」、業法違反は無いと考えてよいようですね。

ただ、私が購入しようとした物件は、私自身は「建築条件付宅地」と考えて
おり(多分私が十分に説明を求めなかったのが悪いのだと思います)、
現に表示は「分譲地」、予約申込書の書式は「宅地」について価格を明示して
申し込むものでした。

その点で私が勝手に誤解をしており、業者側もその点で説明をしなかった
ということのようですね。少なくとも先日「契約」の内容を問い合わせるまで、
契約とは「土地付き建物の売買契約である」ということは一度も示されません
でした。

ちなみに、買付予約申込自体は契約ではないということは一応、認識して
おります。

なお、申し込みの相手は不動産会社で、売主です。申し込みを行った場所は
先方の支店で行いましたが、重要事項説明は行われておらず、したがって
買付予約申込書以外にはサインをしておりません。

折角なので、買付予約申込書の内容もご紹介します。

296 :287:2006/04/10(月) 23:01:20 ID:6vL4uge9
買付予約申込書はこんな感じです。

株式会社 ***** 御中

買付物件の表示(区画番号等)
***県***市*****
宅地 ***m2(****坪)
*******区画

上記物件を下記条項に依り、買付予約の申し込みをいたします。

1.上記物件の売買代金は金******円也とする。
2.上記物件を本書有効期間まで、予約の証として、申込金(預り金)を金****円也で買付予約とする。
3.申込金(預り金)は契約時に、手付金の一部に充当する。
4.契約に至らなかった場合は、申込金(預り金)は無利息にて返還の事。
5.本書の有効期限は、*****日迄とする。

付帯事項として
「但し、契約に至る場合は図面を確定し*****日までに契約すること。」


297 :287:2006/04/10(月) 23:04:21 ID:6vL4uge9
という感じで、申し込みにいたるまでの間、何度か営業と話をしましたが、
実質建売である旨の説明が一度も無く、さらに、ネット上やチラシでの
表示も「分譲地」ということでしたので、「土地付き建物」であるとの認識が
私のほうに全くありませんでした。

(結論としては、単に私がDQNなだけで、契約せずに気づいてよかった)

おかげさまで、だいぶ認識を整理することが出来ました。
レスいただいた皆様には改めて御礼申し上げます。

298 :287:2006/04/11(火) 00:37:45 ID:sh9Z/l/b
追加ですが、当該の会社のwww上の広告では、
「建築条件付土地分譲」
となっていることを確認しました。

これは売建とも違うので、表示のほうの違反?

299 :無責任名無しさん:2006/04/11(火) 01:57:54 ID:G6l9gTlH
>>294
恥ずかしいですけど、もう1度いいアドバイス願います。

300 :無責任名無しさん:2006/04/11(火) 01:59:26 ID:G6l9gTlH
>>294
恥ずかしいですけど、もう1度いいアドバイス願います。

301 :バットマン 農協牛乳:2006/04/11(火) 02:17:00 ID:1wVqr68R
>>299-300
>>294に使った言葉で十分検索してからまた来なさい

302 :無責任な名無しさん:2006/04/11(火) 03:07:32 ID:o1w62AMA
>>295
建築条件付土地分譲とは通常建売物件のことを指しますよ。
建売屋(不動産屋)のいくつかの上物(建物)プランの中から
もしくはあなたの希望設計でそこが建てるということ。
上物が決まってない段階で申し込んだので宅地なんでしょう。
要はあなたはその物件を購入するから手付金打っておさえてるだけのこと。
重要事項説明は契約時に宅建主任者がするでしょう。(まだ契約してませんから)
賃貸マンションを借りようと思っていい物件があったので
手付け打って押さえたと同じこと。(この場合通常1週間ほどですね)
しかし買い付け証明は>>290氏の言うように賃貸とは少し違います。
手付金流れは仕方ないでしょう。
きちんと説明しなかった業者もいけませんが、認識が無かったのなら
買い付け出す前に確認しなかったあなたも同じかと・・・







303 :無責任な名無しさん:2006/04/11(火) 03:15:57 ID:o1w62AMA
302追加
買い付け証明ちゃんと読んでなかったのですが
返還と記載がありますね。ただ一般モラルとして>>290氏と言うことです。
建築条件付土地で検索かけてみるといいですよ。

304 :無責任な名無しさん:2006/04/11(火) 21:08:42 ID:PBRLu868
何を言ってるんですか?
条件付売り地は、「売り地」ですな
建売ではありません
その売主がその土地の上に建築を請け負うことが条件で売られる土地のことですな
中にはプランが限定されている物件もあるようですが、買主とすれば聴いたこともない業者の建築など、注文できるわけがありません
契約はあくまでも、土地売りです。
条件に、「契約後・・・・・・以内に建築請負契約を締結する」というのをつけることが多い。

305 :無責任な名無しさん:2006/04/11(火) 21:26:32 ID:qPMgI5BY
固定資産税の払い込み用紙が送られてきたのですが例年より金額が多く、
よく見るとそれまで農地だった土地が雑種地になっていました。
たしか一昨年の暮れ頃に「農地として使われてないので、地目変更するぞ」
という通知が来てたのですが、「本年はおもに農作業を担っていた家族が体調を崩し
入院などしていたので、しばし猶予を願います。」といった旨の申し出をして
その後(昨年)の通知書では農地となっていました。昨年はその土地全面を耕作
してはいませんでしたが、細ぼそと耕作していました。

雑種地と認定されてしまった土地を農地に戻すには、ちゃんと耕作するのは
もちろんのこと、どういった手続きをすればよいのでしょうか?


306 :無責任な名無しさん:2006/04/12(水) 00:57:04 ID:u8KgbHC6
>>304
あなたの言ってることが世間で建売物件というのよwww(爆)

307 :無責任な名無しさん:2006/04/12(水) 01:24:37 ID:5mdwicKY
>>304
こいつばかだな

>聴いたこともない業者の建築など
ならはじめから購入しないっつーの
建築条件付土地は販売業者(含む指定業者)が建築請け負うのだから

先に建てとくか
あとで建てるかの違いはあるが最終的に販売会社が
建物も請け負うのだから上で言ってる通常建売物件でいい

http://www2.nns.ne.jp/pri/ohtuka/consul/consul_detail/conddtions_purchase.htm

308 :無責任な名無しさん:2006/04/12(水) 02:42:33 ID:NJBlSm+N
少し聞きかじった素人さんでしょ

309 :無責任な名無しさん:2006/04/12(水) 13:47:00 ID:m0QpueQ6
>>287
これ使え。

消費者契約法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H12/H12HO061.html
第四条  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に
掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾
の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。


310 :287:2006/04/12(水) 16:38:26 ID:lppwUmku
>309
ありがとうございます。
確かに4条1項1号に該当するケースに読めますね。

おそらく、予約金全額返還で被害ナシでおさまりそうなのですが・・・
(全額返還無き場合はとりあえず内容証明でも出そうかなと思ってみたり)

予約金自体は大した額ではないので流れてしまっても勉強料で
いいのですが、相手がその分トクするのが納得いかないですねえ。

311 :無責任な名無しさん:2006/04/12(水) 17:44:08 ID:NJBlSm+N
何がおかしいと思いなのか判らないのですが
ただの土地だけの売買の契約の申し込みだと思い建築条件付きの土地を
申し込んでしまったのかな?
もしそうなら普通に言えば返してもらえると思いますよ

312 :無責任な名無しさん:2006/04/12(水) 20:42:27 ID:c0tG149A
>>310
素朴な質問なんですが、何でキャンセルしたいの?

313 :無責任な名無しさん:2006/04/18(火) 05:21:32 ID:Bo6TDkVz
おはようございます。
居住目的で、マンションを最上階にこだわって探しています。
質問を要約すると
「最上階の一部屋の区分所有者Xは、自己の専有部分を通らなければ容易に入れない共有部分への立ち入りを理由とした専有部分の通り抜けの請求を拒否できますか?」
具体的には、少しでも良い場所から花火大会を観たいから共有部分のベランダまで通り抜けさせろという請求を拒否できますか?と。
請求者は
a. X以外の任意の区分所有者
b. a.から部屋を借りてるただの賃借人
c. 開発段階で原始所有者と地域町内会の間で交わされた合意書により区分所有者が全員加入となっている町内会の関係者(a.b.xのいずれでもない)
としてみました。
せっかく最上階を購入したのなら恋人と二人きりで観たいと思うのは通じませんか?

314 :無責任な名無しさん:2006/04/18(火) 09:06:04 ID:Kpr8vxHM
>>313
共有部分だからといって、他のマンション住人が自由に使えるわけではないんだが・・・
マンションの規約に、バルコニーの専有使用権について、たいてい規定する。
国交省の標準規約なら14条。
頑張ってa.b.cとか書いてくれたけど、それには答えるに及ばんね。

315 :無責任な名無しさん:2006/04/18(火) 13:07:47 ID:ReIAezC0
マンションの規約がどうあれ自己の専有部分の立ち入りは拒否できます
てか・・家の中入らせろて言う人も居ないと思いますけど・・

316 :313:2006/04/18(火) 16:41:34 ID:Bo6TDkVz
返答ありがとうございます。
雑誌によるところでは日本人的な近所付き合いで断れない場合があると。
しかし花火見せなくて村八分、なんてのもないとの事で安心しました。
議決権に関して最上階は自ずと少数派になりがちなのかなとか(たとえば10階建てなら1/10を越えるのさえ難しい)悩んでたのです。

317 :無責任な名無しさん:2006/04/19(水) 11:51:08 ID:N5BUfiNm
意図的に建売で建築確認がとれるまで「建築条件付売り宅地」で広告するのは
32条違反「オトリ広告」だよ。

318 :無責任な名無しさん:2006/04/19(水) 20:27:40 ID:PHMxQCNb
>>316
>雑誌によるところでは日本人的な近所付き合いで断れない場合があると。
これは法律の問題ではないし、現実にはあるだろ。
賃貸であれば、近所の人間っつったって引っ越しちゃえば関係ないけど、
一生住む家なら、近所の人間を無視する訳にもいくまい。
>しかし花火見せなくて村八分、なんてのもないとの事で安心しました。
これは、もしかして、このスレの回答を読んでのレスですか?
上記の通り、村八分の可能性については法律問題ではないので、誰も答えていませんが。
別の所から得た情報なら、私の杞議ですが。

>議決権に関して
議決にて、個人の専有部分を通らせろなどという事は、法律上不可能です。

319 :無責任な名無しさん:2006/04/20(木) 21:53:08 ID:GM93liYv
ご相談します。ちょっと長くなります。
マンションの一室を持っていて、転勤のため人に貸しました。
その借主さんとの家賃のやり取りや、修理等の手配等、いわゆる部屋の管理業務を
地元の個人の不動産屋さんにお願いしました。

10日ほど前、借主さんから直接うちに電話がきました。
「給湯器が壊れてお風呂に入れない。不動産屋さんに1週間前から、毎日連絡を
しているが、連絡が取れず、困り果てて直接電話させてもらいました」とのこと。
私もその時点で不動産屋さんに連絡をとってみたのですが、電話に出ませんでした。
そこで急遽、自分で手配をし、修理してもらいました。

その後、何度も電話をしているのですがつながらず、店に直接行ってみても
シャッターが閉まり、ポストはチラシでいっぱい、休業の貼り紙すらありません。
今月の家賃も振り込まれないので、借主さんに電話をし、話をしてみたところ
「今月の家賃は、今月頭に不動産屋さんに手渡ししました。前から、家賃を
渡しに行っても留守のことが多く、何度も行ったり来たりしなければならなくて
不便で困っていた」と言われ、今の状況も考え、とりあえず、今後はうちに
直接振り込んでもらうことにしました。

いまだに今月の家賃の振込みがなく、店も相変わらず、電話もつながりません。
もう、この不動産屋さんとの管理委託契約を解除し、今月の家賃を支払ってほしい
のですが、連絡が取れないため、どう動いていいのかわかりません。
管理委託契約を解除し、今月の家賃を支払ってもらうために、どのような手順をふんで
動いたらいいのでしょうか?
最悪、この不動産屋さんが夜逃げ?でもしていた場合、泣き寝入りになるのでしょうか?

320 :無責任な名無しさん:2006/04/21(金) 02:19:05 ID:whVTTpya
その不動産屋さんは宅地建物取引業者免許お持ちなの?
宅建業法の営業保証金…で管理業務の取引を救済できるかどうか。正直難しいかなと。
借り主さんを探す段階でその不動産屋さんはどういった関与をしましたか?
借主さん側が支払済と主張するもあなたに支払われていない家賃について、不動産屋さんが署名捺印などの上で行した領収書は提示されましたか?
不動産屋さんとの管理委託契約の書面に解除についてどう書かれていますか?

321 :無責任な名無しさん:2006/04/23(日) 11:01:43 ID:saMGuysT
お教え下さい。
昭和30年くらいに建った家屋なのですが
登記簿に建物の「図面」がないという事はあるのでしょうか?

司法書士の先生に「ないものは無いです。」と言われながら
「そんなはずは無い。明日法務局へ行って調べる。付いてきて!」
と姑が息巻いております。
法務局に付いていきたくない嫁より。

322 :無責任な名無しさん:2006/04/23(日) 12:11:33 ID:lLQtX/8k
昭和30年当時の物件なら建物図面が法務局に無い事のが多い位ですよ
無いて言われてるなら99%無いでしょうね
法務局直接向かわなくても電話したら図面が有るのか無いのかは教えてくれますよ

323 :無責任な名無しさん:2006/04/23(日) 13:01:55 ID:saMGuysT
>>322
321です。レス有難うございます。
本当に有難うございます。
お陰様で無駄な時間を費やさなくてすみました。
行きたくなかったので助かりましたよー。

324 :初心者:2006/04/26(水) 17:47:21 ID:10pDAB2e
家族所有の土地を売ります。私は契約時に立ち合うことができないので、委任状で大丈夫ですか?その場合の委任状はどんな内容の委任状で大丈夫ですか?市販されている委任状でもいいですか?

325 :無責任な名無しさん:2006/04/26(水) 18:53:14 ID:0Vih5H5S
家族所有の土地の契約の立会いがなぜ貴方の委任状がいるの?
所有者本人の委任状ならわかりますが貴方はどういう権利があるのですか
それから土地を買う相手はだれで
業者にまかせているのか
一般→一般なのか
それだけの情報なら何もわかりません

326 :無責任な名無しさん:2006/04/27(木) 01:18:50 ID:f3onl582
質問させて頂きます。

今年の初めに中古のマンションを買い、それに伴ってリフォーム工事の合い見積もりを
取りました。
最終的に会社を決めて、3月頭に着工、同月末に完成引渡し予定だったのですが、
完成引渡し予定日を過ぎても、着工に至りませんでした。
原因は工具の問題で、マンション管理規約とは別にリフォーム業者への工事に関する
規約というのがあったようで、そのなかに「ある特定の工具を使ってはいけない」、という
項目があったそうです。

業者は「この工具が使えないのだと工事が遅れるかもしれない」と言ってはきましたが、
それでは困る、契約書どおりにお願いしますと返答しました。

結局、「工具の調整に時間が掛かり」という理由で完成引渡し予定日に工事が終わらない
ので話し合いたいと連絡があったのは、引渡し予定日の3日前でした。

長くなるので割愛しますが、その後の話し合いで工事が遅れたことに対するすべての
損害を請求したい、とこちらの申し出に対し、「当社の責任ではない。支払い義務はない」
との一点張り。感情的に縺れてきたので解約を申し出たところ、後日顧問弁護士を
通して書面で回答するとのことでした。

先日、顧問弁護士からの書面が届きましたが、支払済みの金額のうち工事代金の
半額は返金、部材に関しては返金しない、早急に引き取れとの内容でした。

そもそも工事内容の売買契約であるはずで、明らかに債務不履行なのだと思うのですが、
これは相手方の言い分を飲まなくてはいけないのでしょうか?
また、弁護士を立てて裁判も辞さないつもりでいますが、こちらに勝率はありますか?
それと法的措置以外に、行政からの指導などを入れてもらうにはどうしたら良いでしょう?
質問ばかり、長文ですみませんがご回答お願い致します。

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